스트레스 DSR 정책 및 계산기

스트레스 DSR 이 24년 2월 26일부터 본격 시행되었습니다. 미래 금리변동 위험을 미리 반영하여 DSR 산정 시 스트레스 금리를 더해서 대출한도를 줄이는 정책입니다. 스트레스 DSR 정책 의미와 계산기 까지 알아보겠습니다.

스트레스 DSR

스트레스 DSR 설명 전 DSR 의미부터 간단하게 알아보고 스트레스 DSR에 대해서 자세히 알아보겠습니다.

DSR 의미

DSR이란 총부채원리금상환비율 (DSR, Debt Service Ratio) 인데요. 참고로 여기서 부채는 빚, 빌린 돈을 뜻하고 원리금은 원금과 이자를 함께 지칭하는 단어입니다.

따라서 DSR은 모든 신용대출의 원리금(원금과 이자)을 포함한 총 대출 상환액(갚는 금액)이 연간 소득액에서 차지하는 비중입니다. 즉, 연간 총 부채 상환액을 연간 소득으로 나눈 값입니다.

대출에 포함되는 항목은 주택담보대출, 신용대출, 마이너스통장, 카드론, 자동차 할부, 학자금 대출 등 모든 대출이 포함됩니다.

• 주택담보대출 * 주담대만 적용하면 DTI
• 신용대출
• 마이너스통장
• 카드론
• 자동차 할부
• 학자금 대출

이런 대출 항목에서 주택담보대출만을 포함하는 DTI (총부채상환비율) 과 차이가 있습니다. DSR 은 DTI 의 마라탕 4단계 맵기인 셈입니다.

그리고 DSR 대출은 현재 40%로 고정이기 때문에 대출을 얼마나 받을 수 있는지 대출 한도를 알아보게 되면 대출금리에 따라서 금액이 차이가 생기겠죠.

예로 들면 연봉 5천만원인 스테디가 금리 4%로 30년 만기로 원리금 균등 상환 대출을 알아보니 3억4천500만원 (DSR 39.5%)을 받을 수 있었습니다.

여기서 단 1%만 금리가 올라간다고 했을 때 연 원리금 상환액은 약 2,222만원이 되고 DSR 은 약 44.44%로 기준 40%를 초과하게 됩니다.

그리고 한도 또한 3억 1천만원(DSR 39.9%)로 줄어들게 됩니다.

방금 처럼 금리가 더해지면 금리한도가 줄어들게 되는 것이 스트레스 DSR 이 작동하는 방식입니다. 아래에서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

스트레스 DSR 시행

위에서 간단하게 스트레스 DSR 원리에 대해서 설명드렸는데요. 조금 더 추가 설명드리자면, 금리가 인상하는 시기 초창기에 받았던 사람들은 처음에는 연 원리금 상환액이 견딜만 했지만 금리가 인상 됨에 따라서 한달 월급의 50~60%까지도 내야하는 지경에 이를 수 있습니다.

그래서 미래에 오를 수 있는 금리를 한도 계산할 때 미리 더해서 대출한도를 줄이고 향후 금리가 인상 되더라도 돈 빌린 사람이 빚 갚는데 허덕이지 않도록 하는 안전장치인 셈입니다.

최종 정리하면 금융위원회에서 말하는 스트레스 제도란 “변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리상승으로 인해 원리금 상환부담이 상승할 가능성 등을 감안하여 DSR 산정시 일정수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 제도” 입니다.

여기서 잠깐 질문 하나 드리겠습니다. 스트레스 금리 부과로 우리가 부담하는 금리가 상승할까요?

정답은 “아니다” 입니다. 스트레스 금리는 DSR 한도 산정을 위해 적용되는 금리일 뿐 실제 부담하는 금리가 증가하지 않습니다.

다음으로 가산되는 금리가 얼마나 되는지 궁금하실테니 스트레스 금리에 대해 자세히 알아보겠습니다.

스트레스 금리

스트레스 DSR 가산되는 금리를 ‘스트레스 금리’라고 합니다.

스트레스 금리는 과거 5년 중 가장 높았던 수준의 월별 가계대출 가중평균금리와 현 시점 금리를 비교해서 결정합니다. 그리고 하한 금리는 1.5%, 상한 금리는 3.0%가 되겠습니다.

• 스트레스 금리 = 과거 5년 중 가장 높은 금리 – 현재 금리
• 하한 금리 1.5%, 상한 금리 3.0%

스트레스 DSR 적용

하지만 이것을 바로 올해 2월부터 적용한다면 가계 대출 한도가 갑자기 줄어들게 되고, 이는 가계대출에 급 브레이크가 될 수 있겠죠.

그래서 가계 상황과 부동산 상황에 충격을 줄여주기 위해서 단계적으로 완만하게 적용하게 되는데요.

24년 2월 26일부터 상반기말인 6월 30일 까지는 스트레스 금리의 25%만 적용합니다. 그리고 하반기에는 50% 적용하고 내년 2025년 부터는 본격적으로 100% 적용하게 됩니다.

구분	1단계	2단계	3단계
시행 시기	2024년 상반기 (24년 2월 26일 ~ 6월 30일)	2024년 하반기 (24년 7월 1일 ~ 12월 31일)	2025년 (25년 1월 1일 ~)
금리 적용	스트레스 금리 × 25%	스트레스 금리 × 50%	스트레스 금리 100%

당장 24년 상반기 스트레스 금리는 얼마나 될까요?

24년 상반기는 스트레스 금리 25% 적용시기이기 때문에 0.38%가 적용됩니다. 하반기에는 스트레스 금리 50% 적용으로 0.75%로 예상되고 있습니다.

• ① 과거 5년간 최고 예금은행 가계대출 신규취급 가중평균금리 : 5.64% (22년 12월 기준)
• ② 현재 예금은행 가계대출 신규취급 가중평균금리 : 4.82% (24년 1월 기준)
• ① – ② = 0.82% < 1.5% : 하한 금리 1.5% 적용
• 24년 상반기 금리 : 1.5% × 25%(0.25) = 0.38%
• 24년 하반기 금리 : 1.5% × 50%(0.5) = 0.75% (예상)

스트레스 DSR 확인

추후 스트레스 금리는 매년 2회(상반기 및 하반기)에 걸쳐 주기적으로 변경될 예정입니다.

스트레스 금리는 ‘은행연합회’ 홈페이지에서 확인 가능합니다. (24년 1분기 개편 예정)

스트레스 DSR 적용 대출 범위

스트레스 DSR 제도 도입으로 인해 발생하는 충격을 최소화하기 위해 금리를 단계적으로 시행하는 만큼 범위 또한 단계적으로 확대됩니다.

24년 상반기에는 은행권 주택담보대출이 먼저 적용받고, 하반기부터는 은행권 신용대출과 2금융권 주택담보대출으로 확대됩니다.

25년 부터는 모든 가계대출까지 단계적으로 확대될 예정입니다.

구분	1단계	2단계	3단계
시행 시기	2024년 상반기	2024년 하반기	2025년
금리 적용	스트레스 금리 × 25%	스트레스 금리 × 50%	스트레스 금리 100%
은행권 적용 대출	**주택담보대출	주택담보대출, 신용대출	모든 가계대출
2금융권 적용 대출	–	주택담보대출

앞으로 줄어드는 대출한도

금융위원회 보도자료에 따르면 상반기 스트레스 금리 0.38% 적용에 따라 주담대 대출한도는 변동형 / 혼합형 / 주기형 대출유형에 따라서 약 2~4% 수준의 감소가 예상된다고 합니다.

소득 5,000만원, 만기 30년(원리금분할상환 기준)의 스테디의 대출한도는 아래와 같이 줄어들게 됩니다.

기존대로라면 3.3억 원을 대출 받을 수 있었지만 상반기에는 변동금리 한도 기준 3억 1,500만원 으로 1,500만원(약 4%) 대출한도가 감소됩니다.

그리고 24년 하반기 그리고 본격적으로 적용되는 25년 한도까지 예상 한도 변화는 아래 표를 봐주시면 되겠습니다.

구분	기존	2024년 상반기	2024년 하반기	2025년
변동금리 한도	3.3억 원	3.15억 원	3.0억 원	2.8억 원
혼합형(5년) 한도		3.20억 원	3.1억 원	3.0억 원
주기형(5년) 한도		3.25억 원	3.2억 원	3.1억 원

스트레스 DSR 계산기

제가 위해서 스트레스 금리를 계산하고 확인하는 법에 대해서 설명드렸습니다.

그러면 금리 한도 계산을 위한 스트레스 DSR 계산기 설명을 드리겠습니다. 계산기는 네이버 DSR 계산기를 사용할 겁니다.

제가 만드는 것보다 오류가 없는 계산기를 사용하는 편이 좋을테니까요.

스트레스 DSR 계산기 사용법은 간단합니다. 아래 절차를 따라해보세요.

• 네이버 ‘DSR 계산기’ 검색
• ‘연소득’, ‘주택담보대출금액’, ‘기간’, ‘보유대출 연이자 상환액’ 등 모두 입력
• 현재 은행 대출금리 + 스트레스 금리 = ‘주택 담보 대출 금리’ 값 입력
• DSR 40% 넘지 않도록 주택담보대출금액으로 수정
• 최종적으로 나온 금액 : 주택담보대출 한도금액

결론

지금까지 스트레스 DSR에 대해서 자세히 알아보았습니다. 스트레스 DSR 정의, 스트레스 금리, 스트레스 적용범위, 스트레스 DSR 계산기 까지 다양하게 알아보았는데요.

우리 부동산 투자에 있어서 가장 중요한게 대출과 금리입니다. 그중 대출한도에 있어서 정부에서 한도를 줄이려는 정책이 있어서 부동산 시장이 다소 경색될 경향이 있어 보입니다.

앞으로 사람들이 사용할 수 있는 레버리지 한도가 올해는 약 4%, 내년부터는 최대 16% 까지 감소될 수 있기 때문입니다.

대출 계획이 있으신 분이라면 한도에 대해서 미리 확인해 보시는게 좋겠습니다.

하지만 좋은 소식이 있다면 미국 Fed에서 올해 금리 인하할 것이다 라는 의도를 내비쳤기 때문에 우리나라 또한 금리인하 영향을 받을 수 있습니다.

금리 및 대출 등 경제 상황 변화를 유심히 지켜 보시면서 대출 계획을 수립하시고 모두 성투하시기 바랍니다.

스트레스 DSR 보도자료

금융위원회 공식 정부 보도자료입니다. 보도자료, 보조설명자료 그리고 관련 영상자료 까지 확인하실 수 있습니다.